购买新房无法落户卖方违约担责赔偿

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□　本报记者 　 潘从武

□　本报通讯员 王娟

为了孩子上学而买了学区房，房屋过户之后买房人却不能落户，谁该为此担责？近日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院调解了一起房屋买卖纠纷案。

法院查明，2022年，文某欲购买一套学区房，以便让孩子初中时在某重点中学上学。经过某房产中介的介绍，森某将位于天山区某小区的房屋卖给文某，双方签订了房屋买卖合同。文某支付房款后，双方办理了房屋过户登记手续。

然而，文某办理落户时发现该房屋的户口被占用，与森某承诺的“出卖的房屋上没有占用户口、没有占用学籍”的说法不相符，遂第一时间联系了森某。森某称房屋上的户主是10年前购买房屋的前房主，自己无法联系到前房主，让文某自己想办法。

随后，文某将森某诉至法院，要求其支付占用学区房户籍的违约金2.5万余元并支付逾期利息。

庭审中，森某表示，自己虽然承诺过售卖的房屋没有占用户口、没有占用学籍，但该承诺仅限于其自身，其他人有没有占用与自己无关，且他人到底有无占用自己也无从所知。

法院认为，本案涉案房屋属于学区房，学区房的购买目的较为明显，且该类房屋的价值也高于普通房屋。文某作为买受人，购买学区房的目的就是为落户入学；森某作为出售人，且在购房合同和补充协议中对户口迁出和违约责任进行了约定，其已在涉案房屋入住长达12年，自称不清楚房屋落有他人户口的说法，法院不予以采信。森某未按约定履行义务，应当承担违约责任。

后经法官释法说理，森某认识到自己在买卖过户中的失误行为。在法官调解下，森某当庭向文某支付5000元违约金，文某对此表示接受。

经办法官提醒，学区房的价值较大，因此交易中双方都需谨慎。在学区房买卖中，买房人应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买房人使用。如果因卖方违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿损失。另外，买房人也可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促卖方及时履行户口迁移义务。

同时，卖方也应谨慎查明房屋上是否存在户口登记，及时履行迁出的义务，如果明知学区房的指标使用对购买人造成重要影响的，应及时告知并及早迁出，否则可能因违约而承担相应责任。（法治日报）

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